Tužba za povrat najamnine: vratite povećanja najamnine.
Raste li Vaša najamnina iz godine u godinu prema indeksu? Klauzula o valorizaciji koja stoji iza toga u mnogim je slučajevima ništava. Advokat dr. Oliver Peschel provjerava Vaš ugovor o najmu i u zajedničkom postupku zahtijeva povrat preplaćenih povećanja.
Bez obaveze. Moguće i nakon iseljenja.
- Povratak na ugovorenu vrijednost
- Cilj: prvobitna najamnina, retroaktivno i ubuduće
- 30 godina unazad
- Usklađivanja s inflacijom mogu se tražiti natrag
- Najmodavac je preduzeće
- Osnovni uvjet za zajednički postupak
- Vaš slučaj
- Vaši iznosi
- Pravna zaštita
- Dokumenti
- Vaši podaci
Korak 1 od 4
Kada su povećanja najamnine ništava
Nije svako usklađivanje bilo dozvoljeno.
OGH 9 Ob 109/25g
Gotovo svaki ugovor o najmu s preduzećem kao najmodavcem sadrži klauzulu o valorizaciji: glavna najamnina se u redovnim razmacima povećava prema inflaciji. Upravo je ta klauzula posljednjih godina gurala troškove stanovanja naviše.
Takve klauzule podliježu strogim zakonskim uvjetima. Vrhovni sud Austrije (Oberster Gerichtshof, OGH) više puta je utvrdio da klauzule o valorizaciji mogu biti ništave; jednu od njih je oborila upravo kancelarija: u postupku 9 Ob 109/25g OGH je proglasio ništavom klauzulu Niederösterreichische Versicherung AG kao najmodavca. A ništava klauzula znači: svakom povećanju koje se na njoj temelji nedostaje osnov.
Cilj tužbe za povrat najamnine je zato dvostruk: utvrđivanje najamnine na prvobitnu vrijednost prema ugovoru, retroaktivno i ubuduće, te povrat razlike za period do 30 godina.
Vaš advokat
Advokat dr. Oliver Peschel
Doktorirao je u oblasti evropskog građanskog procesnog prava i vodi zajedničke postupke protiv ništavih indeksnih klauzula.
Za koga je zajednički postupak pogodan
Kancelarija Vas može podržati ako
- Vaš najmodavac je preduzeće: banka, fond, privatna zaklada, osiguravajuće društvo, GmbH, AG, OG ili KG.
- Vaš ugovor o najmu sadrži indeksnu klauzulu za usklađivanje s inflacijom.
- Iznajmljujete privatno kao stan, a ne u komercijalne svrhe.
Učešće nije moguće ako
- Vaš najmodavac je privatno lice.
- Vaš ugovor ne sadrži indeksnu klauzulu.
- Riječ je o komercijalnom ugovoru o najmu.
Valorizacija i provjera: pojmovi iza Vaše najamnine
- Klauzula o valorizaciji u ugovoru o najmu
- Klauzula o valorizaciji (Wertsicherungsklausel, poznata i kao indeksna klauzula) veže glavnu najamninu za indeks, obično indeks potrošačkih cijena: kada indeks raste, raste i najamnina. To je dopušteno samo ako klauzula ispunjava stroge zakonske uvjete; u suprotnom je ništava, a povećanja gube svoj osnov.
- Provjera visine najamnine
- Kod provjere visine najamnine pravno se provjerava dopuštena visina Vaše najamnine. Kancelarija pritom provjerava isključivo indeksne klauzule, a taj put ne vodi preko mirovnog tijela (Schlichtungsstelle): tužba ide direktno na sud. Preplaćeni iznosi mogu se retroaktivno tražiti natrag.
U tri koraka do tužbe za povrat najamnine
- Korak 1
Prijava s ugovorom o najmu
Pošaljete prijavu i priložite svoj ugovor o najmu. Sve ostalo stiže putem e-maila.
- Korak 2
Provjera klauzule
Tim kancelarije pojedinačno provjerava Vašu klauzulu o valorizaciji i odlučuje je li tužba pravno moguća. Ova provjera je besplatna.
- Korak 3
Postupak protiv najmodavca
Tim advokatske kancelarije Peschel & Partner Rechtsanwälte podnosi tužbu protiv Vašeg najmodavca i vodi postupak do kraja za Vas.
Pravna zaštita putem osiguranja pravne zaštite za najam ili finansiranja sudskog postupka
S osiguranjem pravne zaštite za najam troškove preuzima Vaš osiguravač; kancelarija to direktno usklađuje s njim. Bez pokrića, na zahtjev postupak finansira finansijer sudskog postupka i za to dobija udio ako pobijedite. Ako postupak bude izgubljen, Vama ne nastaju nikakvi troškovi. Postupak možete finansirati i sami: tada Vam u slučaju uspjeha ostaje puni iznos, ali rizik troškova snosite Vi.
Ovo kažu klijenti kancelarije
-
Roman Rab
Von Anfang bis zum Schluss top betreut. Man muss sich um absolut nichts kümmern und bekommt am Ende seine Glücksspielverluste zurück. Kann Dr. Peschel nur jeden ans Herz legen, der Glücksspielverluste hinnehmen musste.
-
Alexander Blunder
Sehr gut strukturierte und hilfsbereite Anwaltskanzlei! War sehr zufrieden mit der Kommunikation und der gesamten Arbeit.
-
Leo Albrecht
Kompetenter Rechtsanwalt, hat mir zuviel bezahlte Gebühren zurückgeholt. Durch die Zusammenarbeit mit einem Prozesskostenfinanzierer ohne eigenes finanzielles Risiko. Empfehle allen die davon betroffen sind dies prüfen zu lassen.
-
Alexander Zimmermann
Absolut top. Wurde professionell im Zuge einer Sammelklage betreut und beraten. Von Anfang bis Ende hat die Kommunikation ausgezeichnet funktioniert. Ich kann Herrn Peschel nur weiterempfehlen.
-
Martin Wieser
professionell, kommunikation top, man wird über jeden wichtigen Schritt informiert, kann Dr. Oliver Peschel jedem bedinungslos weiterepfehlen, und kann mich nur noch einmal verbindlichst bedanken
-
Baki Sevinc
Dank Herrn Dr. Oliver Peschel habe ich einen Teil meiner Verluste wieder zurückbekommen. Bin sehr dankbar.
-
Jozsef Penjov
Schnell, effektiv, super kommunikation und natürlich erfolgreich gewonnen.
-
fabian garstenauer
Top Team, dass sehr kompetent auftritt und immer Rückmeldung, bei Anfragen gibt.
-
Gueorgui Tchakarov
Sehr gut!
-
Raphael Sabitzer
Einfach nur spitze!!!
Česta pitanja o tužbi za povrat najamnine
Ko se brine o mom upitu?
Tim advokatske kancelarije Peschel & Partner Rechtsanwälte provjerava Vaš upit i utvrđuje ispunjavate li uvjete za zajednički postupak. Ako je to slučaj, kancelarija Vas zastupa u sudskom postupku za povrat preplaćene najamnine.
Mora li ugovor o najmu glasiti na mene?
Da, ugovor o najmu mora glasiti na osobu koja daje nalog.
Da li je bitno je li ugovor o najmu još na snazi ili sam se već iselio/iselila?
Ne. Možete se prijaviti bez obzira na to je li ugovor o najmu trenutno još na snazi ili ne.
Što ako nemam osiguranje pravne zaštite?
Nema problema: kancelarija sarađuje s finansijerima sudskih postupaka koji preuzimaju rizik troškova u zamjenu za udio u uspjehu.
Koja dokumentacija mi je potrebna?
U početku samo podaci u obrascu, Vaš ugovor o najmu i, ako je primjenjivo, broj police Vašeg osiguranja pravne zaštite.
Postoji li zakonska sanacija klauzula o valorizaciji?
Vlada je početkom 2026. retroaktivno sanirala mnoge klauzule o valorizaciji, a u nekim slučajevima ograničeni su i rokovi zastarjelosti. Ipak i dalje postoje klauzule o valorizaciji koje su protivzakonite, na primjer zato što je indeksna vrijednost snažno predatirana ili zato što samo najmodavac ima pravo na povećanje, a najmoprimac nema pravo na smanjenje. Kancelarija pojedinačno provjerava Vaš slučaj i odlučuje je li tužba pravno moguća.
Da li su već vođeni uspješni postupci?
Da. Kancelarija je već vodila postupke protiv više najmodavaca i uspjela poništiti povećanja najamnine, sve do Vrhovnog suda: u postupku 9 Ob 109/25g ukinuta je klauzula o valorizaciji Niederösterreichische Versicherung AG kao najmodavca. Osim toga, OGH je više puta utvrdio (10 Ob 23/24s, 4 Ob 103/25p) da klauzule o valorizaciji mogu biti ništave.
Može li najmodavac retroaktivno povećati najamninu?
To ovisi o ugovoru i primjenjivom pravu i ne može se paušalno odgovoriti. Jasan je suprotan smjer: ako je klauzula o valorizaciji ništava, naknadnim potraživanjima nedostaje svaki osnov, a Vi možete tražiti povrat preplaćenih iznosa. Prva procjena razjašnjava oba smjera za Vaš slučaj.
Kratko izračunajte
Uporedite najamninu iz Vašeg ugovora s onim što danas plaćate. Riječ je upravo o toj razlici, mjesec za mjesecom. Da li je možete tražiti natrag, razjašnjava besplatna prva procjena.
Pokrenite besplatnu prvu procjenu